QUI SONT LES BÉNÉFICIAIRES ?
Ce dispositif s'applique principalement aux particuliers imposés dans les tranches moyennes, en général autour de 3 000 € par an au minimum. La tranche marginale d'imposition optimale est de 30%, mais ce dispositif reste valable si elle est au minimum de 14%.
COMMENT FONCTIONNE LE DISPOSITIF ?
Acquisition d'un bien immobilier, exclusivement réservé à la location. Le logement doit obligatoirement être neuf, loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire.
Les loyers perçus, ainsi que l'amortissement (réduction d'impôts consentie) annuel financent partiellement l'opération, permettant d'alléger l'effort d'épargne restant à fournir, l'annulant complètement parfois, selon le montant du bien acheté. Le prix des locations est inférieur aux prix
applicables en dispositif Robien (loyer plafonné à 80% du marché), les ressources du locataire sont également plafonnées, en fonction du nombre de parts fiscales, et de la zone géographique dans laquelle se situe le bien.
L'abattement maximal (déficit foncier) est de 10 700 Euros par an, l'amortissement est possible jusqu'à 15 ans, et se définit comme suit : 6% pendant 7 ans, 4% pendant 2 ans, puis 2.5% pendant 6 ans, soit un amortissement total de 65% du montant du bien.
Toute personne indépendante du foyer fiscal de l'investisseur.
En général, il s'agit de se constituer un patrimoine immobilier, il peut constituer un complément de revenus pour la retraite, et permet surtout de bénéficier de 50% à 65% d'amortissement sur le prix du bien acheté, en économie d'impôts.
La durée totale est de 9 ans minimum, et peut s'étaler jusqu'à 15 ans. Au terme de l'opération, deux options : revendre le bien acheté, ou le conserver. Dans le second cas, les loyers perçus seront alors générateurs de revenus fonciers.
Pas nécessairement. Un apport réduira généralement l'effort d'épargne à fournir pour acquérir le bien, mais il n'est absolument pas indispensable.
QUELLE CAPACITÉ D'ÉPARGNE ?
En général, le gain fiscal et le loyer perçu financent en grande partie l'opération, la capacité d'épargne nécessaire pour bénéficier de ce dispositif est très faible.
QUEL IMMOBILIER EST CONCERNÉ ?
Ce dispositif s'applique sur de l'immobilier neuf uniquement.
Avant de réaliser un investissement dans ce dispositif, assurez-vous des points suivants, auprès d'un organisme neutre, type Mairie ou Direction Départementale des Equipements :
demande locative forte dans la ville où se trouve le bien que vous envisagez d'acheter, prix des loyers dans cette ville, (en fonction du type de logement, superficie, etc...)
Assurez-vous ensuite que l'étude concrète qui vous a été proposée soit conforme aux informations que vous avez prises.
Si le loyer a été surestimé, exigez qu'il soit réévalué dans la simulation qui vous sera remise, pour que le taux de rentabilité annoncé soit cohérent… Et réaliste.
Privilégiez l'investissement dans une résidence " mixte ", c'est-à-dire accessible, idéalement pour moitié, aux propriétaires habitants, vous aurez ainsi, en général, l'assurance d'un meilleur entretien de votre bien dans le temps, et optimiserez vos perspectives de revente au terme de l'opération. Enfin, exigez des garanties fermes et contractuelles en terme de carence locative, d'impayés de loyers ou de détérioration de votre bien.
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