QUI SONT LES BÉNÉFICIAIRES ?
Ce dispositif s'applique principalement aux particuliers imposés dans les tranches moyennes, en général autour de 3 000 € par an au minimum. La tranche marginale d'imposition optimale est de 30%, mais ce dispositif reste valable si elle est au minimum de 14%.
COMMENT FONCTIONNE LE DISPOSITIF ?
Acquisition d'un bien immobilier, exclusivement réservé à la location. Le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire.
Les loyers perçus, ainsi que l'amortissement (réduction d'impôts consentie) annuel financent partiellement l'opération, permettant d'alléger l'effort d'épargne restant à fournir,
l'annulant complètement parfois, selon le montant du bien acheté. L'abattement maximal (déficit foncier) est de 10 700 € par an, les taux d'amortissement sont de 6% pendant 7 ans, puis de 4% pendant les 2 années restantes.
Toute personne indépendante du foyer fiscal de l'investisseur.
Attention, il est donc impossible de louer à un descendant un bien immobilier acquis en défiscalisation si ce descendant fait partie du foyer fiscal de l'investisseur.
En général, il s'agit de se constituer un patrimoine immobilier, il peut constituer un complément de revenus pour la retraite, et permet surtout de bénéficier de 50% d'amortissement sur le prix du bien acheté, en économie d'impôts.
La durée totale est de 9 ans. Au terme de l'opération, deux options : revendre le bien acheté, ou le conserver. Dans le second cas, les loyers perçus seront alors générateurs de revenus fonciers.
Pas nécessairement. Un apport réduira généralement l'effort d'épargne à fournir pour acquérir le bien, mais il n'est absolument pas indispensable.
QUELLE CAPACITÉ D'ÉPARGNE ?
En général, le gain fiscal et le loyer perçu financent en grande partie l'opération, la capacité d'épargne nécessaire pour bénéficier de ce dispositif est très faible.
QUEL IMMOBILIER EST CONCERNÉ ?
Ce dispositif s'applique sur de l'immobilier neuf, et de l'immobilier réhabilité, y compris les locaux à usage autre qu'habitation, et transformés en logements locatifs.
Attention, toutefois, les travaux de transformation ou de réhabilitation nécessaires pour la réaffectation de ce type de bien devront être attestés par un professionnel.
Avant de réaliser un investissement dans ce dispositif, assurez-vous des points suivants, auprès d'un organisme neutre, type Mairie ou Direction Départementale des Equipements :
demande locative forte dans la ville où se trouve le bien que vous envisagez d'acheter, prix des loyers dans cette ville, (en fonction du type de logement, superficie, etc...)
Assurez-vous ensuite que l'étude concrète qui vous a été proposée soit conforme aux informations que vous avez prises.
Si le loyer a été surestimé, exigez qu'il soit réévalué dans la simulation qui vous sera remise, pour que le taux de rentabilité annoncé soit cohérent… Et réaliste.
Privilégiez l'investissement dans une résidence " mixte ", c'est-à-dire accessible, idéalement pour moitié, aux propriétaires habitants, vous aurez ainsi, en général, l'assurance d'un meilleur entretien de votre bien dans le temps, et optimiserez vos perspectives de revente au terme de l'opération. Enfin, exigez des garanties fermes et contractuelles en terme de carence locative, d'impayés de loyers ou de détérioration de votre bien.
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