QUI SONT LES BÉNÉFICIAIRES ?
Ce dispositif s'applique aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France, imposées dans la
tranche maximale, au-delà de 50%, disposant de revenus fonciers, et payant plus de 15 000 € d'impôts
par an.
COMMENT FONCTIONNE LE DISPOSITIF ?
Les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à la loi Malraux peuvent imputer leurs
déficits fonciers résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global et non
plus seulement, comme en régime de droit commun, sur les revenus fonciers seuls.
Le bien doit être un logement ancien situé soit :
- dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager,
- en secteur sauvegardé. Il existe aujourd'hui 80 secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du
territoire.
Sur le bien en question, l'acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui
devront avoir été décidés d'intérêt public. Les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration
complète d'un immeuble déjà bâti, et peuvent être réalisés uniquement dans les parties le nécessitant.
L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par
un ensemble de propriétaires regroupés au sein d'une Association foncière urbaine.
Toute personne qui habitera ce bien loué nu en tant que résidence principale.
En général, il s'agit de défiscaliser très fortement, en se créant un patrimoine immobilier financier.
La durée totale est de 6 ans minimum.
A noter : compte tenu de l'impôt sur la plus value, il est vivement conseillé de mettre en place ce
dispositif sur unedurée de 15 ans minimum.
En général oui, pour le nantissement au profit du crédit In Fine.
QUELLE CAPACITÉ D'ÉPARGNE ?
Aucun effort d'épargne n'est nécessaire.
QUEL IMMOBILIER EST CONCERNÉ ?
Le bien doit être un logement ancien situé soit :
- dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager qui, depuis le 1er
janvier 1998, remplace les périmètres de restauration immobilière (résultant d'un arrêté préfectoral
publié au recueil des actes administratifs),
- en secteur sauvegardé. Il existe aujourd'hui 80 secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du
territoire.
Ce dispositif, extrêmement intéressant fiscalement, nécessite pourtant quelques mises en garde :
le non respect de la procédure peut entraîner la requalification s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente camouflée en l'état futur d'achèvement.
L'opération risque d'être surpayée, cumul fait de l'achat du logement ancien et des travaux,
La garantie locative n'est pas forcément assurée, ni le rendement locatif forcément intéressant.
Attention également à respecter l'engagement du délai de location de 6 ans, sinon tous les déficits imputés depuis le début sont réintégrés dans le revenu global de l'année en cours. Au terme des 6 années, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. Aussi, pour réduire au maximum la taxation, conserver aussi longtemps que nécessaire le bien permettre de réduire chaque année de 5% la plus value imposable.
Enfin, la mise en place de ce dispositif fiscal entraîne dans la majorité des cas un contrôle des services fiscaux..
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